Negocio inmobiliario:

La favorable diferencia de saber elegir

¿Dónde, cómo y por qué invertir? son las primeras preguntas que surgen al pensar en la industria inmobiliaria como un negocio; ese que hasta hace años estaba relegado a grandes empresarios, y hoy parece estar a la vuelta de la esquina. ¿Es tan difícil hacerlo? Para Felipe Yaluff la respuesta es un rotundo no, ya que a su juicio, solo es necesario contar con las herramientas adecuadas para escoger. Bajo esa premisa se embarcó hace años en una sustancial tarea: revelar los secretos para invertir con éxito y de manera independiente.

Músico saxofonista, compositor líder de la banda Los Submarinos, charlista y profesor de educación financiera, así se describe el profesional que tras su propia experiencia en el área, decidió aventurarse en una trascendental labor que hoy lo posiciona como un destacado inversionista inmobiliario.

Para Felipe, lo que se necesita en la actualidad, más que un cambio en la industria, es educar e informar a las personas para que conozcan y entiendan lo que están comprando, por eso decidió plasmar todos sus conocimientos en el libro “Los secretos de la inversión inmobiliaria”, cuyo éxito de ventas solo demuestra el papel de referente que ha adoptado a la hora de hablar de la evolución del mercado de bienes raíces durante los últimos años.

“Pienso que las casas y departamentos son parte de nuestra vida diaria. Conocemos sus gastos asociados de manutención y funcionamiento, y eso nos da la posibilidad de hacernos cargo de sus arriendos, evaluando su rentabilidad en el tiempo”, señala explicando que es justamente ese know how el que vuelve a las propiedades inversiones seguras, rentables y necesarias.  Su atractivo puede estar fácilmente determinado por ser sólidas, tangibles y heredables, aunque para el especialista hay que ir más allá, considerando también su capacidad de ser autoadministrables, y lo más importante, la seguridad que brindan versus otros instrumentos mediados por un tercero.

“Como país, recién estamos despertando hacia un interés real por saber más sobre cómo manejar los ingresos de forma correcta, materia que debería ser incluida en la Enseñanza Media, cosa que cada persona salga con una base de educación financiera, que le va a servir mucho más para la vida, que memorizar muchos de los contenidos que aprendió pero nunca más usará”, sostiene. Para el joven, Chile está en plena vía de desarrollo, con muchos desafíos por delante, y es precisamente en esa dinámica en la que ha decidido entrar él, enseñando de una manera didáctica a través de charlas, cursos y consejos vía web, todo lo que ha aprendido de este fascinante rubro.

Una prueba fehaciente de su paciencia al instruir, es el estilo que promueve, donde incluso el errar cumple un rol fundamental previo al éxito. “En Chile condenamos mucho el fracaso, en vez de aprovecharlo y valorarlo como la mejor forma que existe para mejorar. No hay otra manera de probarse a uno mismo que atreviéndose, el resto es solo teoría”, cuenta convencido de que nada se compara con la experiencia de lanzarse con un emprendimiento. Su tarea es precisamente despertar este interés, explicando a cualquier persona que si quiere, puede hacerlo.

¿Por dónde partir?

Una vez reunido el coraje para iniciar, para Felipe Yaluff es muy importante evaluar qué tipo de inversionista es cada cual. “Luego hay que elegir un nicho de inversión en el cual quiera desarrollarse. Finalmente decidir qué propiedad se acomoda más a su necesidad propia, renta esperada, tiempo disponible para administrar o no sus inversiones, y plazo para desarrollar el negocio, que pueden ser ventas, y crear la bola de nieve, o bien rentas, y construir un patrimonio de vacas lecheras. También puede ser un mix de ambas”, grafica recordando su reciente presentación en Concepción, donde mediante ejemplos concretos y razonamientos simples, fue capaz de despejar una serie de dudas que mantenían los asistentes.

“Yo recomendaría partir con departamentos pequeños, de un dormitorio y un baño, pero muy bien ubicados y conectados. Ojalá escoger zonas cercanas a un magneto humano como lo es un mall, eso siempre funciona para asegurar un flujo mensual constante. El inversionista compra cuando todos venden, y vende cuando todos los demás están comprando… Luego, una vez adquirida esa experiencia, podría entrar en inversiones comerciales de desarrollo, o de volumen”, sugiere.

Respecto a los plazos en que se cosechan los frutos de una buena decisión, el experto explica que si es para rentas, con un buen precio de compra, las ganancias pueden darse de forma inmediata, mientras que si es pensando en la plusvalía, tardará lo que demore el proyecto, más un año después de inscrito al nombre del comprador, ya que así evitará entrar en la habitualidad que involucra entre otros, el pago del IVA al vender.

¿Quiénes invierten hoy?

Pese a que a su parecer existe un desajuste entre el valor de los inmuebles y sus arriendos, este último nicho se ha recuperado con la irrupción del millennial, etiquetado a su juicio como “pro arriendo”, dado su interés de flexibilidad por sobre la pertenencia. “El ingreso múltiple sin hijos, llega para destronar a la familia tradicional, que sí quiere la casa propia, pero por necesidad debe arrendar. El millennial lo hace por opción, y busca aprovechar lo mejor de una zona hasta que se agote su interés, para emigrar y descubrir otro lugar o país de residencia. Gracias a ellos se ve el auge mundial del arriendo amoblado Airbnb. Los inversionistas que conozcan sus gustos y preferencias, tendrán propiedades altamente rentables y con vacancia igual a cero, pues habrán entendido que la clave es tener un arrendatario feliz”, afirma el especialista.

Una de las dudas más comunes y aparentemente complejas que surgen a la hora de emprender, es cómo identificar a un buen socio. Considerando que toda persona natural tiene derecho a dos propiedades DFL2 exentas de tributo a la renta, para el profesional la sociedad se reserva para quienes deseen invertir en más activos. Para este caso, a su parecer la elección de un buen socio, se basa en dos cosas: la confianza y el olfato. De todos modos, y ante cualquier riesgo, recomienda siempre documentar por escrito todo lo que se transe en el proceso, pues no tomará tanto trabajo, y será determinante para evitar malos entendidos futuros.

Dentro de los clichés que se ha propuesto desenmascarar, está la concepción de la casa propia como inversión. “En realidad esto es una deuda propia a largo plazo, que consume los ahorros y genera un dividendo en la mayoría de los casos, superior al arriendo, sumados los gastos de manutención e impuestos. Pienso que antes de seguir por ese camino, que está muy presente en nuestra mentalidad desde niños, es más conveniente usar los recursos en propiedades que aporten renta, mejorar la calidad de vida con un ingreso pasivo extra, y finalmente, si logramos tener una red de inversiones que aporten un flujo similar al dividendo de la casa ideal, hacer que las propiedades paguen el sueño de la casa propia, en vez de nosotros mismos”, aconseja el experto.

Para Felipe, todos estos esfuerzos se concentran en torno a un mismo gran objetivo: alcanzar la tan anhelada libertad financiera, que en sus palabras, es poder disponer de tiempo libre para realizar pasiones de la vida, sin sentir el estrés psicológico de no estar generando ingresos durante ese periodo. “En mi caso particular, me encanta poder dedicarme a la música y tocar saxofón, estar con mi gente, poder escaparme a practicar surf en la semana, o leer un buen libro sentado en el parque.  Pienso que disponer del tiempo para realizar nuestro ocio favorito, es algo necesario para encontrar la felicidad” confiesa, reparando en que inconscientemente, a lo largo de la vida las personas van transando por dinero lo único que pasa y que no se puede volver a comprar: el tiempo. “La libertad financiera parcial es eso, vivir tus sueños, y tener tiempo para pensar en lo que te apasiona, aquello que realmente tienes ganas de hacer”, concluye.